有一些人，他們的座右銘是：不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。
(相關(guān)資料圖)
為此，他們買了很多的雞蛋！
普遍的特點(diǎn)就是，手上的資產(chǎn)不一定值錢，但是一定很分散。
前陣子看到有個(gè)網(wǎng)友求助，說自己手握7套房，但是特別苦惱?？赐晁馁Y產(chǎn)分布后，我居然瞬間共情了。
圖源：媽媽網(wǎng)
他的房子分布范圍從天津到廣州，物業(yè)種類更是五花八門，有住宅，有公寓，住宅里面還分大面積、老破小，電梯樓、步梯樓……
愁死了。
解開這樣的資產(chǎn)優(yōu)化難題，還真的需要巨大的耐心。
給他捋一捋吧：
北方某直轄市2套住宅，中部城市1套住宅、2套公寓，廣州2套住宅。
雖然手握7套房，也算是家大業(yè)大了，但是細(xì)細(xì)看來，這位網(wǎng)友的資產(chǎn)配置存在一個(gè)很明顯的問題：
“不良”資產(chǎn)太多了?。?！
既有30多年不值錢的老房子，裝修差、面積小，又有根本住不上，只是“留個(gè)念想”的房產(chǎn)，還有租金大幅下滑，裝修沉沒成本百萬的資產(chǎn)。
甚至2套公寓還辦了按揭，占用了貸票不說，居然希望用來做養(yǎng)老基金。
如果對(duì)他名下的房產(chǎn)做一個(gè)大致的價(jià)值排序，大概是這樣的：
廣州學(xué)位三房>天津住宅>中部城市大面積>天津?qū)W區(qū)老破小>廣州樓梯老破小>兩套公寓
幾乎可以說，這里頭除了前兩套，其他的都是需要優(yōu)化的，尤其是樓梯老破小和學(xué)區(qū)老破小。
當(dāng)下一線城市的老破小價(jià)格已經(jīng)下滑非常嚴(yán)重了，再不賣，可能真的就賣不掉了。
處理掉這些資產(chǎn)之后，加上手握200萬現(xiàn)金，他可以有很多的機(jī)會(huì)，在一線城市升級(jí)自己的資產(chǎn)。
就算只保留廣州、天津兩個(gè)“籃子”，完全足夠他進(jìn)入核心地段了。比如廣州的“金珠琶”等區(qū)域。
不過，改善置換，從來都不是一件容易的事。
有句話說得好：政治學(xué)的本質(zhì)是妥協(xié)，經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)是放棄。置換，說到底就是要先學(xué)會(huì)放棄，克服人性的弱點(diǎn)。
前段時(shí)間在論壇上看到一個(gè)帖子。是個(gè)深圳的網(wǎng)友，她和老公已經(jīng)年過40，名下有兩套房。
一套是南山的老破小，指導(dǎo)價(jià)800萬左右，另一套四房在深圳東部，總價(jià)400萬，是買來養(yǎng)老的。
最近這些年，他倆看著名下的兩套房子，越看越不順眼。
東部的四房太遠(yuǎn)了，配套又跟不上，他倆還是喜歡住在南山。
可是南山的老房子太破了，面積又小，朝向也不好。
你說置換吧，問題就來了。東部的房子房價(jià)幾乎沒漲，賣掉就是虧錢。
南山的老破小雖然能買到800多萬，但是要想換個(gè)同地段朝向更好的三房，起碼總價(jià)要千萬以上。
這就要兩人傾其所有，可是人到中年，上有老下有小，糾結(jié)萬分。
像這種情況，換成一個(gè)旁觀者，肯定會(huì)覺得答案很簡單??！兩套房子都賣掉，果斷買入南山更好的房子唄。
但事實(shí)上，人是有損失厭惡的，覺得房子一旦賣掉，虧本就“兌現(xiàn)”了。
賣房也需要很強(qiáng)的執(zhí)行力，否則半途而廢，太常見了。
在猶豫不決的過程中，很多機(jī)會(huì)也就悄悄消失了。過幾年再一看，可能讓你悔到腸子青。
以深圳為例，一直以來，深圳的樓市始終呈現(xiàn)東冷西熱的態(tài)勢(shì)，西部的房價(jià)更是全方位碾壓東部。
在這種情況下，果斷放棄東部的房子，將資金投入中西部是最好的選擇，時(shí)間拖得越久，成本只會(huì)越高。
相較于一線城市的糾結(jié)而言，三四線城市手持多套房的人，簡直就是有苦難言！
如果你以“三四線城市房產(chǎn)如何置換”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，可以在網(wǎng)上得到一個(gè)教科書般的答案：
向二線城市，最次也是省會(huì)城市置換。
道理很多人都明白，但就是做不到。因?yàn)?，三四線城市的二手房，真的很難賣出去啊！
就拿浙江的嘉善來說，2022年上半年，嘉善的二手房僅僅成交了1650套，同比暴跌70%！
而另一邊貝殼放盤的二手房已經(jīng)超過了1萬套，估計(jì)能賣3年。
深圳的小老弟惠州，海景房跌成了白菜價(jià)，2017年還1.5萬/㎡的大亞灣海景房，二手放盤價(jià)低至7700元/㎡，直接腰斬。
關(guān)鍵腰斬也沒用啊，無人接盤……
這可還是環(huán)滬、臨深的三線城市，再偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的城市都不用提了。
所以對(duì)于三四線城市的置換族而言，最關(guān)鍵的問題是要把手里多余的房子賣掉，現(xiàn)金在手，哪里去不得？
我們有一位學(xué)員，成功賣掉了自己18線小縣城的房子，就是使出了十八般武藝。
這位大姐先是找了多家中介掛牌，然后總結(jié)自己房子的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)現(xiàn)自己房子最大的優(yōu)點(diǎn)就是裝修很下功夫，3000元/㎡的房子，裝修標(biāo)準(zhǔn)竟然也差不多3000元一平。
于是她利用自己攝影的特長給房子拍了很多美照，又配上了文字，后來覺得文字還不夠有氛圍，就再加了點(diǎn)音樂，放在網(wǎng)上，傳播效果拉滿。
很快就有很多人預(yù)約看房，這時(shí)大姐又靈感乍現(xiàn)，玩起了饑餓營銷。
她將所有客戶都約在周六日集中看房，兩撥人錯(cuò)開10分鐘，第一批在看的時(shí)候，第二批的電話已經(jīng)打進(jìn)來了，營造出房子很搶手的氛圍。
很快房子就賣出去了，緊接著大姐拿著錢火速上車成都，趕上了去年的火熱行情……
看起來輕輕松松的結(jié)果，根本就不容易。
在當(dāng)下中國，樓市大分化正在轟轟烈烈地展開，無數(shù)業(yè)主在籌謀著資產(chǎn)置換和升級(jí)的大事。
對(duì)于名下多套房產(chǎn)的業(yè)主而言，有幾個(gè)原則可供參考：
1、向級(jí)別更高的城市置換。投資不過山海關(guān)，三四線根本沒有房地產(chǎn)。
2、選擇更有潛力的發(fā)展區(qū)域。樓市分化的大行情下，城市內(nèi)部的分化同樣嚴(yán)重。
拿深圳來說，20年到21年深圳樓市大漲一年，但是細(xì)看各區(qū)漲幅，南山、寶安、光明等西部地區(qū)房價(jià)的漲幅大約是40%，而羅湖、龍崗、坪山等東部地區(qū)漲幅只有大約20%。
3、選擇稀缺的產(chǎn)品。
置換改善不同于剛需買房，不要抱有湊合妥協(xié)的念頭，最好能夠一步到位。
盡可能優(yōu)先選擇中高端社區(qū)，配套完善，朝向戶型較好的大戶型產(chǎn)品。自住也舒服，未來真想出手也比較容易。
另外，房子在精不在多，三四線城市十套房子，可能抵不上一線城市一套優(yōu)質(zhì)的住宅。
所以一定要有所取舍，要學(xué)會(huì)放棄。最先要賣掉的，一定是老家那些沒有人住的房子。
一套都別留，不要想著拿來作紀(jì)念，換去大城市，等未來你光榮退休想要回老家養(yǎng)老，大城市房產(chǎn)增值的部分，可以買下你老家一棟樓……
當(dāng)你手上的資產(chǎn)上漲得快，留給你的可能性，只會(huì)越來越多。
資產(chǎn)升級(jí)，路才會(huì)越走越寬。
新一輪大分化轟轟烈烈，趨勢(shì)已經(jīng)無法阻擋。
未來有價(jià)值的城市，不超過10%。
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